Il condono edilizio è un meccanismo che permette di regolarizzare opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche, eludendo così eventuali sanzioni. Questo strumento è stato introdotto con l’intento di risolvere situazioni di abuso edilizio, ma ha una validità limitata, in quanto è disciplinato da leggi speciali.

Negli anni passati, sono stati promulgati i seguenti condoni edilizi:

1. Legge 47/1985primo condono: introduceva la sanatoria e il condono;
2. Legge 724/1994secondo condono: stabiliva criteri legati al tempo, allo stato dei lavori e ai limiti dimensionali;
3. Legge 326/2003terzo condono.

La legge 326/2003 è stata formalmente l’ultimo condono edilizio, ma non è possibile escludere che ce ne possano essere altri in futuro.

Le novità del condono edilizio nel 2024

Le ultime notizie riguardo il condono edilizio evidenziano alcune novità: la possibilità di ricorrere alla sanatoria edilizia in caso di abuso è ora molto limitata. La normativa pone particolare attenzione al momento dell’esecuzione dell’intervento e alla presentazione della richiesta di sanatoria.

Inoltre, il Tar Lazio con la sentenza 698/2023, ha chiarito che la domanda di condono edilizio può essere respinta o rifiutata, in quanto il rifiuto rappresenta una decisione legittima. Soltanto i costi concessori, ma non la tassa di oblazione, possono essere restituiti a coloro che hanno presentato la domanda.

Tipologie di opere condonabili e non condonabili

Opere condonabili

Le opere condonabili sono quelle realizzate prima del 31 marzo 2003. Le norme sul condono individuano sei tipologie di opera abusiva, ognuna con specifiche condizioni che influenzano la possibilità di condono:

1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, e non conformi alle normative urbanistiche;
2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
3. Interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
4. Opere di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
5. Opere di restauro finalizzate alla conservazione dell’organismo edilizio;
6. Opere di manutenzione straordinaria.

Opere non condonabili

Le situazioni non condonabili includono:

1. Opere realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
2. Opere su un’unità abitativa che, in precedenti condoni, è stata già oggetto di sanatoria per costruzione o ristrutturazione;
3. Opere eseguite da persone condannate per reati come associazione mafiosa, riciclaggio, in via definitiva;
4. Opere dove è impossibile attuare gli interventi di adeguamento antisismico.
5. Infine, non sono condonabili le opere realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

I costi del condono edilizio

Il costo per condonare un’opera abusiva può variare in base a diversi fattori, tra cui la tipologia di abuso, la dimensione dell’opera, gli oneri concessori e la posizione geografica dell’immobile. Generalmente, il costo del condono per un’abitazione abusiva può oscillare tra i 60 e i 150 euro al metro quadrato. Tuttavia, è importante considerare che questi valori possono cambiare a seconda delle circostanze specifiche.

Per avere un’idea più precisa del costo del condono per un’opera abusiva, è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, come un architetto o un geometra, che possa fornire una stima accurata tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e della normativa locale.

La prescrizione del condono edilizio: informazioni importanti

Se il condono edilizio viene negato, il termine per la restituzione delle somme versate a titolo di oblazione è di dieci anni.

Chi può presentare domanda per il condono edilizio?

Tutti coloro che sono titolari di un diritto di proprietà sull’immobile possono presentare la domanda di condono edilizio per una specifica opera abusiva, al fine di intervenire con operazioni di trasformazione. L’amministratore del condominio è tenuto a firmare la richiesta in caso di proprietà condominiale.

Inoltre, la domanda di condono può essere effettuata anche dai soggetti che dispongono di un’opera realizzata su immobili di proprietà dello Stato; in questo caso, è necessario allegare un atto che dimostri il consenso dell’ente proprietario alla sanatoria dell’abuso.

Documenti da allegare alla richiesta di condono

Per presentare la domanda di condono, è necessario allegare i seguenti documenti:

1. Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
2. Documentazione fotografica e un elaborato grafico, contenente gli elementi necessari per la determinazione dell’opera abusiva;
3. Eventuale atto unilaterale d’obbligo;
4. Asseverazione del professionista abilitato;
5. Attestazione del versamento dell’oblazione a favore dello Stato;
6. Attestato del versamento della quota integrativa dell’oblazione a favore della regione;
7. Attestato del versamento del contributo di costruzione a favore del comune;
8. Attestato del versamento dei diritti di segreteria a favore del comune.

Se la documentazione risulta incompleta, lo Sportello unico invia al richiedente e al professionista un invito per l’integrazione della domanda, correggendo le irregolarità.

Condono edilizio dopo 30 anni: è possibile?

Dopo 30 anni dall’edificazione, le abitazioni costruite illecitamente fuori dalle aree edificabili possono beneficiare di un condono edilizio.

Cosa si intende per abuso edilizio?

Per abuso edilizio si intende la realizzazione di un intervento edilizio senza aver ottenuto le licenze o concessioni necessarie, e dunque senza l’approvazione di costruire. Una difformità costituisce un illecito penale, ma molte irregolarità possono essere regolarizzate tramite il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Le principali discrepanze, espresse nel Testo unico dell’edilizia, sono:

1. Edificio abusivo (abuso totale): non è presente alcun titolo abilitativo. L’abitazione è stata costruita senza alcun provvedimento amministrativo o permesso di costruire;
2. Abusi sostanziali: difformità che indicano una differenza quantitativa rispetto alle operazioni autorizzate;
3. Abusi minori: piccole modifiche interne realizzate in modalità diverse rispetto a quanto concesso nell’autorizzazione.

Inoltre, possono esserci difformità non rilevanti che non richiedono sanatoria.

Condono edilizio e sanatoria edilizia: le differenze

Una sentenza pronunciata nel 2019 dalla Cassazione ha chiarito le differenze tra condono edilizio e sanatoria edilizia: il primo è una legge speciale, mentre il secondo è un provvedimento amministrativo consentito dalla normativa urbanistica vigente.

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è un processo attraverso il quale si possono regolarizzare le opere edilizie realizzate in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Questa procedura è fondamentale per garantire la sicurezza e la legalità degli immobili costruiti o ristrutturati senza i permessi necessari.

Le tipologie di Sanatoria Edilizia

Esistono diverse tipologie di sanatoria edilizia, che si differenziano in base alle caratteristiche dell’intervento edilizio realizzato senza autorizzazione:

• Sanatoria per opere edilizie minori: riguarda interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi, la realizzazione di recinzioni, e altri lavori che non modificano l’aspetto esteriore dell’immobile.
• Sanatoria per opere edilizie maggiori: comprende interventi di ristrutturazione e ampliamento, come la costruzione di nuovi vani o l’aggiunta di piani, che modificano la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile.
• Sanatoria per lottizzazione abusiva: riguarda la divisione illegale di terreni in lotti edificabili e la realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione.

Il procedimento della Sanatoria Edilizia

Per avviare il procedimento di sanatoria edilizia, è necessario presentare un’istanza all’autorità competente, che può essere il Comune o la Regione, a seconda delle norme locali. L’istanza deve contenere:

• La documentazione tecnica relativa all’opera abusiva, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive.
• La dichiarazione di conformità degli impianti, se prevista dalle norme locali.
• Il pagamento del contributo di sanatoria, calcolato in base alla tipologia dell’opera abusiva e alle tariffe stabilite dal Comune o dalla Regione.

Una volta presentata l’istanza, l’autorità competente verifica la documentazione e valuta se concedere o meno la sanatoria edilizia. In caso di esito positivo, viene rilasciato un provvedimento di sanatoria che attesta la regolarizzazione dell’opera abusiva.

I criteri per la concessione della Sanatoria Edilizia

La concessione della sanatoria edilizia dipende da diversi fattori, tra cui:

• L’adeguatezza delle opere: le opere abusive devono rispettare i requisiti minimi di sicurezza, salubrità e agibilità, nonché le norme tecniche in materia di prevenzione incendi, risparmio energetico e abbattimento delle barriere architettoniche.
• La compatibilità urbanistica: le opere devono essere conformi alle disposizioni del Piano Regolatore Generale (PRG) o, in assenza di questo, alle norme urbanistiche vigenti nel territorio.
• Il rispetto delle distanze legali: le opere devono rispettare le distanze minime previste dalla legge tra gli edifici e i confini di proprietà, nonché le distanze dai corsi d’acqua, dalle strade e dalle infrastrutture ferroviarie.
• L’assenza di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali: le opere non devono essere ubicate in aree sottoposte a vincoli di tutela paesaggistica, ambientale o culturale, come i parchi naturali, le zone archeologiche o i centri storici.

Come regolarizzare gli abusi edilizi?

Il condono edilizio e la sanatoria edilizia sono due strumenti che consentono la regolarizzazione dell’abuso edilizio. Il condono permette di esonerare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data precisa, mentre la sanatoria edilizia consente di rimediare tramite il pagamento di una sanzione.

Abusi edilizi: sanzioni penali e amministrative

Per l’abuso edilizio sono previste sanzioni penali e amministrative. La sanzione penale comporta un’ammenda o l’arresto per colui che ha commesso il reato, mentre la sanzione amministrativa prevede il ripristino dello stato anteriore all’abuso.

                                                                                                                                           Fonte:edilizia.com